Droit à la Ville-ville de droits

Mialot Avocats
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Droit à la Ville-ville de droits

Pas d’abattement pour vétusté sur l’indemnité pour frais de réinstallation dû au locataire commercial exproprié

Lorsqu’un locataire commercial est exproprié et qu’il souhaite se réinstaller, il peut solliciter devant le juge de l’expropriation dans le cadre de son éviction commerciale une indemnité accessoire couvrant les frais de sa réinstallation (coût d’acquisition de matériel, agencement du nouveau local d’activité …).

Dans un arrêt du 29 juin dernier (n°21-15.741), la Cour de cassation est venue mettre fin à une position jurisprudentielle qui consistait à appliquer un abattement pour vétusté sur le coût de réinstallation du locataire commercial exproprié pour tenir compte de l’état d’entretien du local exploité et de ses éléments d’aménagement.

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Zéro artificialisation net et expropriation

Le zéro artificialisation net imposé par la Loi #Climat et Résilience du 24 août 2021 signifie à terme une révolution dans la manière de construire la ville en France.

Alors que nous artificialisons 1,5 fois plus que nos voisins européens en urbanisant en extension, le zéro artificialisation nette signifie que les villes vont rester dans leur enveloppe urbaine.

La fin de la consommation d’espaces naturels et agricoles va contraindre tous les acteurs à construire la Ville sur la Ville. Autrement dit : utiliser le foncier disponible dans l’enveloppe urbaine ou acquérir des terrains déjà bâtis pour démolir et bâtir ou recycler le bâti existant.

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L’expertise pénale environnementale

Jurisclasseur pénal, LexisNexis, septembre 2022

La délinquance environnementale affiche une forte croissance. Ce constat s’explique par deux facteurs principaux. Tout d’abord, la multiplication des législations et des réglementations en matière de protection de l’environnement a pour effet d’augmenter mécaniquement le nombre d’infractions environnementales ; et donc les comportements pénalement répréhensibles. Secondement, les coûts engendrés par les mises aux normes comme par les restrictions imposées par les nouvelles dispositions législatives et réglementaires sont tels que la tentation de s’affranchir du droit est forte. Le non-respect des contraintes environnementales apparaît souvent aussi opportun que rentable alors que la justice a encore bien du mal à sanctionner les délinquants environnementaux.

Les raisons de ce désamour entre la justice répressive et la protection de l’environnement sont nombreuses : désordre dans les polices de l’environnement, manque d’homogénéité des régimes de responsabilité, manque de lisibilité des incriminations souvent définies par renvoi à la réglementation administrative, manque de formation des magistrats, diversité et disparité des quantums de peine difficilement justifiables, engorgement des tribunaux et existence de procédures alternatives au procès rapides et externalisées.

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Au conseil constitutionnel, la biodiversité sous haute-tension

Jurisclasseur environnement, LexisNexis, juillet 2022

Solution. – La restauration des continuités écologiques sur les cours d’eau est une des conditions au retour du bon état écologique des eaux visé par la directive cadre sur l’eau de 2000. La loi du 24 février 2017 a introduit une exception en exonérant à l’article L. 214-18-1 du Code de l’environnement les propriétaires de moulin à eau équipé pour produire de l’électricité de leur obligation de mise en transparence de l’ouvrage. Les associations de protection de l’environnement ont saisi le Conseil constitutionnel sur la compatibilité de cette exemption avec l’article 1^er de la Charte de l’environnement qui garantit à chacun le droit de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé. Les sages ont conclu à la conformité des dispositions dérogatoires à la restauration des continuités écologiques sur les sites occupés par des moulins régulièrement installés et produisant de l’hydroélectricité ; la production d’énergie renouvelable étant d’intérêt général dans le cadre de la lutte contre le changement climatique.

Impact. – Les moulins à eau, existant à la date de la publication de la loi n°2017-227 du 24 février 2017, régulièrement installés et produisant de l’hydroélectricité, ne sont pas soumis aux obligations du 2° de l’article L. 214-17 du Code de l’environnement relatives l’équipement et à l’entretien des ouvrages hydrauliques en vue d’assurer le transport suffisant des sédiments et la circulation des poissons migrateurs. En revanche, continuent de s’appliquer les dispositions de l’article L. 214-18 relatives à l’installation de dispositifs (1) empêchant la pénétration des poissons dans les canaux d’amener et de fuite et (2) maintenant un débit minimal dans le lit du cours d’eau garantissant la permanence de la vie, la circulation et la reproduction des espèces vivant dans les eaux.

Cons. Const., 13 mai 2022, n°2022-991 QPC, Association France nature environnement et autres (conformité)

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Permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Il est sorti notre nouvel ouvrage le permis de construire et autres autorisations d’urbanismes aux éditions Berger Levrault ! Laissons à Jean-Pierre Sueur sénateur et grand connaisseur de la Ville tant d’un point de vue pratique (ancien Maire de la Ville d’Orléans) que théorique (nous nous référons à l’excellent rapport Villes du futur, futur des Villes) de dire ce qu’il en pense :
« Originaire d’Orléans, Camille Mialot est un avocat très reconnu dans le droit de l’urbanisme et de l’aménagement dont il s’est fait le spécialiste.

Je veux saluer l’ouvrage de référence intitulé Le permis de construire et autres autorisations d’urbanisme qu’il vient de publier avec Fanny Ehrenfeld, avocate au barreau de Paris.

Comme l’écrivent les auteurs dans leur introduction : « Le permis de construire, et les autres autorisations d’urbanisme sont des actes juridiques courants. Pourtant une personne qui souhaite demander une autorisation d’urbanisme, ou consulter une autorisation pour connaître un projet de construction, se heurte rapidement à la complexité de la matière. »

Je dois dire que mes expériences d’élu local et national me conduisent à pleinement confirmer ce constat.

Le droit de l’urbanisme – et donc la délivrance du permis de construire – procèdent, en effet, de « strates » juridiques « superposées. »

La matière recèle, en outre, « des logiques potentiellement contradictoires : d’un côté le souci de favoriser la construction, de l’autre la protection de l’environnement. » Ces deux préoccupations sont justifiées : toute la question est de les concilier, ce qui est possible et nécessaire.

Enfin, nos auteurs nous exposent aussi les complexités liées au fait que « les autorisations d’urbanisme sont soumises à plusieurs juges : le juge administratif, le juge civil et le juge pénal. »

Ces constats introductifs justifient pleinement la nécessité de ce livre qui, exemples et jurisprudences à l’appui, présente tous les aspects des textes législatifs et règlementations en vigueur.

Il est question des certificats d’urbanisme, du dépôt d’une demande de permis de construire, de toutes les étapes de son examen, des permis modificatifs, de tous les types de contentieux et même des prélèvements obligatoires liés à l’urbanisme.

Il est aussi question du recours à l’architecte en matière de construction. Je déplore pour ma part que les législations récentes aient considérablement réduit ce recours, notamment pour les logements sociaux. Or il y va de la qualité des logements et du paysage urbain.

Il faut remercier Camille Mialot et Fanny Ehrenfled pour ce livre très pédagogique, clair et complet qui sera pour les professionnels, les universitaires, comme pour les particuliers et tous ceux que cette matière intéresse, un guide très précieux.

JPS

Le permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, éditions Berger-Levrault, 530 pages, 45 € »

« La Ville nouvelle frontière du droit administratif » par le Professeur JB Auby (AJDA 15/2017), un article à lire d’urgence.

Dans cet article très stimulant, le Professeur Jean-Bernard Auby dessine à grands traits des champs nouveaux de recherche pour le droit administratif français. Partant d’une réalité sociale et politique complexe : la Ville et adoptant une approche comparée et interdisciplinaire J-B Auby affirme, à raison à notre sens, que la Ville peut être un concept clef du droit administratif dans lequel il devrait occuper une place de choix. Nous ajouterons très modestement que hors de la France, la pensée juridique s’est d’ores et déjà emparée de cet objet d’étude passionnant dont les problématiques sont par nature transnationales. Ne nous y trompons pas, dans la continuité de son ouvrage Droit de la Ville, le Professeur Auby propose à la fois une nouvelle approche du droit administratif, non pas par les concepts, mais bien par un fait social et politique complexe, mais aussi et par conséquent un renouveau dans la méthode, dans laquelle le droit administratif se nourrit des autres sciences sociales et du droit comparé : Jean-Bernard Auby propose rien moins qu’un « nouveau droit administratif ouvert »- le mot frontière adopté pour le titre ne nous semble pas, de ce point de vue, très heureux-. Au delà du droit, voir ainsi un Professeur arriver au terme de sa carrière universitaire ouvrir des champs nouveaux pour les générations actuelles et futures est tout à la fois réjouissant et témoigne d’une agilité d’esprit hors du commun.

La ville démocratique

Réflexions sur le droit à la ville, la planification urbaine et l’occupation politique de l’espace public.

L’évacuation du mouvement Occupy Wall Street du Zuccoti Park situé dans la quartier de Wall Street suscita un article de Peter Marcuse passionnant (Occupy and the provision of public space : the city’s responsability publié dans l’ouvrage collectif Beyond Zuccoti Park Edité par Ronald Shiffman 2012).( voir aussi avec cette idée de Urban Commons chez David Harvey in Rebel Cities ed Verso 2012)

Dans cet article, l’auteur soutient une idée novatrice: la ville de New York (et plus précisément le planning commission) devrait prévoir dans le plan d’urbanisme des lieux de respiration et d’expression démocratique, car le Zuccoti Park espace public mais propriété privée (POPS private owned public spaces) n’offrait pas cette garantie fondamentale aux activistes du mouvement Occupy Wall Street.

Selon nous, faute de mise à disposition d’espaces formels ou informels d’expression démocratique, le droit à la ville, qui est le père de tous les droits selon Henri Lefebvre (et en l’occurrence, la liberté de réunion, d’expression, de manifestation), n’est pas réellement et concrètement garanti.

Pour garantir le droit à l’expression démocratique dans la Ville, donc pour que la Ville soit ville, les plans d’urbanisme doivent prévoir des espaces d’expression démocratique, comme le sont par exemple : la place de la République à Paris, la Plaza del Sol à Madrid, la place Taksim à Istanbul, le speaker corner à Hyde Park etc.

Cinq idées pour une révolution métropolitaine

La révolution métropolitaine en cinq idées :

Les métropoles sont les moteurs économiques du monde.

Les métropoles sont les nouveaux acteurs internationaux.

La gouvernance des métropoles passe par les outils de la SMART CITY seuls susceptibles de permettre de gérer la complexité métropolitaine.

Les métropoles sont confrontées à deux défis majeurs de l’humanité intimement liés : protéger l’environnement, assurer la cohésion sociale.

Vers la smart planification urbaine

Il est beaucoup question de la smart city actuellement. Mais c’est essentiellement pour l’associer et la cantonner en fait, à l’optimisation de la gouvernance de la ville intelligente par la gestion des données informationnelles sur les déplacements, l’énergie, les déchets, les réseaux sociaux etc.

Pourtant c’est plus largement une nouvelle forme de gouvernance de la ville qui se dessine. Du tableau de bord où l’on contrôle en temps réel les données de la ville, nous sommes en train de passer à la ville gérée par un système d’exploitation de ces données, en les combinant pour formuler de la prédictivité.

Dans ce cadre fortement innovant, la planification de la construction dans la ville est un nouveau continent à explorer. Sachant que plus de la moitié de l’humanité vit déjà dans la ville; les enjeux de la planification urbaine intelligente sont colossaux. Dans moins de cinq ans apparaîtrons les premiers plans d’urbanisme intelligents compatible avec les logiciels BIM.

Voir pour une expérience à Santiago du Chili de dématérialisation d’un quartier entier et de simulation d’un aménagement urbain : www.youtube.com/watch?v=eZB643ECe3U&feature=youtu.be

Rifkin et la troisième révolution industrielle au quartier de l’Escalette à Mouvaux

Le cabinet Mialot avocats décroche le marché d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour la transformation du quartier de l’Escalette à Mouvaux. Défi urbanistique, technologique et humain, c’est également un défi juridique par la diversité et la complexité des questions posées. Une expérience unique dont les acteurs publics, para-publics et privés pourront partager les passionnants résultats.

Selon RIFKIN l’enjeu de la troisième révolution industrielle est la condition de la survie des écosystèmes et donc de l’humanité.

L’Escalette à Mouvaux, c’est un quartier d’habitat individuel HLM des années 1950. Aujourd’hui en copropriété entre le bailleur social et des propriétaires privés. Énergivore, ce quartier entame une mutation vers l’autonomie énergétique via le smart grid.

Le smart grid, c’est -à-dire la mise en réseaux intelligent de l’énergie, est l’un des cinq pilier de la révolution industrielle proposée par Rifkin.

Le droit du smart grid, c’est à dire le droit du partage en réseau de l’énergie est à inventer en France. Alors qu’il se développe déjà aux Etats-Unis où il est enseigné…

Droit à la Ville-ville de droits

Pas d’abattement pour vétusté sur l’indemnité pour frais de réinstallation dû au locataire commercial exproprié

Zéro artificialisation net et expropriation

L’expertise pénale environnementale

Au conseil constitutionnel, la biodiversité sous haute-tension

Permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

« La Ville nouvelle frontière du droit administratif » par le Professeur JB Auby (AJDA 15/2017), un article à lire d’urgence.

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